Potencialidades de Playa Ancha para un desarrollo inmobiliario.Presentación
En mi calidad de arquitecto vinculado a Valparaíso por casi 20 años como arquitecto municipal y después durante 15 años en el ejercicio libre de la profesión y debido a mi participación en algunos proyectos para la UPLA, he sido invitado a este comité a exponer sobre las potencialidades que tendría el barrio para asumir un posible desarrollo inmobiliario desde mi perspectiva de arquitecto.
Entre las acciones desarrolladas para la UPLA abordamos una propuesta para desarrollar en el Velódromo un polideportivo que consultaba una completa gama de actividades formativas abiertas para el desarrollo físico y esparcimiento, tendiente a generar un cambio substancial en las conductas de la población porque pensamos que la actividad física constituye uno de los pilares que propenden a un estado de bienestar en la sociedad actual.
De allí surgió la inquietud por conocer mas a fondo la morfología de lo que se da en llamar “la Republica Independiente de Playa Ancha”
Un fenómeno emergente.
Playa Ancha pasa por un momento de grandes expectativas de desarrollo.
• Gran desarrollo universitario.
• Gran desarrollo deportivo.
• Incipiente desarrollo inmobiliario.
• Gran desarrollo cultural
• Medioambiente sano y descontaminado
• Valorización de su patrimonio arquitectónico
Propiedades.
Playa Ancha nace como una ocupación cercana y constituyente de la ciudad.
Al expandirse la ciudad hacia el oriente, Playa Ancha fue quedando en una condición de lejanía y aislamiento respecto del los distintos servicios de la ciudad generado un lento abandono de su habitat con el consiguiente deterioro de su espacio público y arquitectónico.
Sin embargo con la llegada de nuevas instituciones como las de educación, o un nuevo tipo de residentes se está modificando rápidamente su estructura original otorgándole al barrio una nueva dimensión comportándose como un sistema orgánico consolidado que cuenta con todo tipo de servicios.
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Cuenta con un corazón (Barrio cívico), una columna vertebral (eje de la cima hasta Camino de la Pólvora) y diversos núcleos poblacionales conectados a dicho tronco (miembros)
Sin embargo esta condición de lejanía y aislamiento del barrio podría ser hoy revertida como consecuencia de la apertura sur de la ciudad (Camino de La Pólvora.)
Pero ¿ha asumido Playa Ancha esta nuevo escenario?
La respuesta es no.
Fortalezas y valores.
Playa Ancha cuenta con un potencial urbano, humano y de servicios de alta convocatoria:
• Un polo de desarrollo universitario en torno al barrio cívico aporta a su desarrollo cultural y del conocimiento además de una importante población juvenil.
• Equipamiento deportivo en proceso de modernización. Inversión gubernamental para remodelar el estadio Playa Ancha, construcción de un polideportivo en el actual velódromo y mejoramiento del equipamiento deportivo abierto permitirá un mayor acceso de la población a las prácticas y eventos deportivos.
• Alta demanda por viviendas de calidad en el entorno del borde marítimo. Las actuales condiciones de edificación en el borde de la meseta dió inicio a un nuevo empuje inmobiliario para primera viviendas de mas de UF 2.000.-
• Atención en consultorios de salud bien equipados y cercanía a los centros de salud de la ciudad.
• Existencia de variados servicios básicos, comercio, financiero, y transporte. La estructura vial permite una buena distribución del transporte para llegar con cercanía a la mayoría de las áreas a servir.
• Viviendas y edificios de calidad histórica y atractivo patrimonial. Parte de los recorridos patrimoniales llegan hasta el barrio además de contar con lugares de interés turístico para observar la ciudad desde lo alto. Es el cerro más próximo al mar.
• Calidad del aire. Viento presente carente de contaminación.
Deficiencias.
• Deterioro en la calidad de los accesos que repercute en una buena conectividad al barrio – ciudad.
• Pérdida y desvalorización sostenida de los espacios públicos.
• Deterioro y abandono de sus bienes naturales y quebradas. (Flora y fauna)
• Alejamiento de los polos de desarrollo de la ciudad y la región
Objetivos.
• Atraer nuevos residentes e inversiones que aporten a un desarrollo sustentable del barrio.
• Implementación de un plan de reconversión de viviendas usadas en el barrio antiguo con incentivos de tipo tributarios y subsidios especiales.
• Revitalizar el Barrio con intervenciones de bajo costo que conecten sectores aislados entre si especialmente en los sectores altos de modo de mejorar las vías de abastecimiento y demás servicios relacionados.
• Crear espacios de encuentro protegidos del viento.
• Conformación de una organización barrial de consenso tendiente a coordinar los agentes públicos, privados y ciudadanos, de modo de optimizar la toma de decisiones, y posibilitar el mejor desarrollo de los proyectos urbanos que se propongan.
• Promover la practica de la actividad física como forma de vida para mantener buenas condiciones de salud de la comunidad
• Promocionar la calidad del aire de Playa Ancha como un recurso natural disponible para una mejor calidad ambiental.
• Potenciar Playa Ancha como la nueva Puerta de Entrada a Valparaíso evitando su aislamiento urbano.
• Promocionar la Infraestructura educacional permitiendo generar un barrio de oportunidades con un desarrollo sustentable, generadora de empleos en servicios de alojamiento, transporte, alimentación y aumentar su competitividad. Destacar el área como garante para el desarrollo del conocimiento
• Promocionar las bondades turísticas, culturales, deportivas y paisajísticas en las áreas de las artes y la cultura. Eventos religiosos (San pedro) Carnavales, eventos deportivos etc.
• Fomentar la creatividad de las personas y de sus organizaciones. Implementar festivales culturales y deportivos locales.
• Promoción y difusión de las bondades del barrio como lugar de residencia y esparcimiento para atracción de estudiantes
• Poner en valor las quebradas como espacios públicos verdes con carácter ambiental como espacios de encuentro y socialización evitando su destrucción mediante un plan de manejo, educación y cuidado vecinal.
• Concienciar a la comunidad que el futuro de Valparaíso pasa por Playa Ancha.
Contexto del barrio en el desarrollo histórico de la ciudad.
Geográficamente Valparaíso nace como un puerto de Santiago ocupando el borde marítimo de una ensenada protegida de los vientos del oeste. Es un lugar no diseñado como ciudad ya que no contaba con las previsiones que debía tenerse para establecer una ciudad; vías terrestres adecuadas, provisión de agua y energía sana, utilización de tierras bajas, carencia de protección militar, y abastecimiento insuficiente de alimentación.
El puerto se consolida compartiendo su plan con un área dedicada a los cultivos de modo de proveer a su subsistencia.
Estos dos elementos dan origen a dos barrios complementarios.
a. El Barrio Puerto el cuál para consolidarse debe modificar y construir su espacio operativo ganándole espacio al mar.
b. El Barrio Almendral consolida la ciudad con actividades agrícolas, ocupando los terrenos alejados de la orilla evitando los efectos de las inundaciones.
Al crecer ambos barrios se generan diversos conflicto de intereses y congestión entre las actividades portuaria y las propias de la ciudad. De allí surge la propuesta de una apertura de la ciudad al sur como solución de descongestión urbana.
Los barrios de cerro.
La ocupación de los cerros en ambos extremos de la ciudad dan origen a dos barrios:
a. El Barrio O¨Higgins adyacente al barrio Almendral por el oriente.
Su ocupación obedece a una voluntad de vivir alejado y a resguardo de las insalubres condiciones del puerto. Se habita junto al árbol
b. El Barrio Playa Ancha adyacente al barrio Puerto por el poniente.
Su ocupación obedece a tres razones:
- Le defensa:
La ocupación de la meseta (Playa Ancha) se inicia por razones de defensa del puerto a raíz de la guerra con España ( 1865-66) creándose àreas para el entrenamiento de milicias (Campo de Marte) además de fuertes y baterías.
- La recreación y peregrinación
La ciudad descubre el lugar para su esparcimiento y religiosidad a través de carreras de caballo y peregrinaciones (Virgen de Pompeya) al convento de los Dominicos.
- La salubridad.
Se inicia una ocupación residencial ya que el puerto no es un lugar seguro ni saludable.
Ligado con el mar y lo militar se inicia una ocupación con grandes espacio al aire libre donde la comunidad concurre al esparcimiento o en sus actividades cívicas. Se inicia una forma de estar al aire libre con el viento y el árbol. (Este termina por desaparecer)
Allí se va para estar fuera de la ciudad. Se vive con el viento y el árbol al aire libre. El viento proporciona lo saludable para el habitante del puerto.
Playa Ancha conviene desde un aspecto sanitario como una buena alternativa para vivir.
Del tamaño, identidad y los espacios públicos del barrio.
Sin embargo hoy al tratar de hacer una delimitación del barrio surge la primera dificultad ya que entre sus habitantes existen diferentes apreciaciones sobre el área física de lo que entienden como su barrio
Para establecer los tamaños propios de un barrio no hay consenso. Sin embargo hay consenso entre especialistas que como condiciones de un comportamiento barrial es no ir mas allá del mundo del peatón.
Prevalece la noción de proximidad y de vecindario.
Sin embargo Playa Ancha por su tamaño no es un solo barrio, son varios micro-barrios conectados entre si por el eje de la cima todos identificados con Playa Ancha.
Para esta monografía estableceremos arbitrariamente que el barrio Playa Ancha comprende desde Av. Altamirano hasta el cruce del camino la Pólvora con el camino a Laguna Verde ordenado en torno al eje de la cima.
En los años 60-70. se produce un cambio en la estructura urbana con el explosivo desarrollo y expansión en el sector de Puertas Negras a través de tomas en la ladera oriente y masificación de la vivienda pública hacia la ladera poniente en terrenos de bajo costo. Se inicia así una ocupación del otro lado de la ciudad sin la presencia de esta.
Cada sector separados físicamente entre si por profundas quebradas solo se conectarán a la ciudad subiendo al camino de la cima para redescubrir la ciudad antes de bajar al plan en un largo y lento recorrido.
Estructura Urbana del Barrio.
1. Un primer elemento de la estructura del barrio es el Centro Cívico cuyos ejes ordenadores están dados por la plaza Waddington y la Av. Playa Ancha.
Su presencia (Espacio cívico) se hace presente hoy con la llegada de la locomoción colectiva al Parque Alejo Barrios. Allí se produce un cambio del ritmo de la velocidad del vehículo con la del peatón hasta la detención. Es una suerte de estación donde se encuentran los estudiantes con los pobladores de mas arriba.
2. Un segundo elemento es el eje de la cima (o eje del asomo) producto de la expansión del barrio hacia la cumbre. Sube desde la Av. Playa Ancha separando las lomas que enfrentan el mar abierto de las lomas del anfiteatro. La consolidación de este eje permite conquistar la cima y así ocupar su periferia.
El eje de la cima se constituye en un asomo para el Playa Anchino; un asomo que hace presente la ciudad a quienes habitan detrás de ella.
3. Un tercer elemento son los núcleos poblacionales que ocupan las laderas, a ambos lados del eje de la cima.
Esta ocupación se inician en la década de los años 50-60 por el lado oriente en forma espontánea y conectados hacia el anfiteatro; Por el lado poniente se desarrollan programas gubernamentales con grupos de viviendas tipos sin la presencia de la ciudad .
En Valparaíso la arquitectura es con lo presente; La presencia de la ciudad como eje orientador de su arquitectura. Pero en Playa Ancha también se construye con lo ausente donde la ciudad no está presente provocando que su espacio público sea pobre en imagen o sea casi inexistente.
Descripción de los elementos urbanos del barrio.
a.) Barrio Cívico.
Lo cívico da cuenta acá del lugar donde concurre diversos elementos de los que participan toda la comunidad. Las plazas, los paseos, los miradores, los centros deportivos, las instituciones públicas y privadas. Existe una densidad de situaciones.
b.) El eje del asomo; es la columna vertebral del sistema del barrio. A partir de la Av. Playa Ancha se traza un eje de expansión urbana (Av. Quebrada Verde, Levarte, Av. Santa María) hasta llegar al cruce con el camino La Pólvora y el camino a Laguna Verde.
c.) Los núcleos poblacionales o micro- centros de tipo residencial que van ocupando las lomajes mas suaves a ambos costados del eje de la cima.
Se ocupa la tierra fácil. Las quebradas pasan a convertirse en elementos separadores entre sus poblaciones.. Solo la vivienda es lo que importa, no sus relaciones barriales. Todas las nuevas poblaciones nacen separadas y de una vez con un rango similar. Se ocupa como marginalidad.
Cuando el suelo fácil se hace escaso y difíciles los programas residenciales estatales emigran hacia el interior (Quilpue, Belloto) buscando nuevos espacios fáciles de ocupar.
La ruptura del tejido tradicional de la ciudad, con una arquitectura de edificios aislados emplazados en espacios abiertos de uso colectivo, introduce así un nuevo concepto entre lo público y lo privado, a través del diseño de espacios libres de propiedad comunitaria. Desde la perspectiva del alojamiento masivo, a partir de ese momento se comienza a utilizar el concepto de unidad vecinal, se remplaza la manzana tradicional por una agrupación de bloques, la plaza contenida, por áreas públicas abiertas y la calle por circulaciones independientes de automóviles y peatones. Administrados por la propia comunidad bajo el modelo de responsabilidad compartida instaurado a través de la Ley de Co-propiedad, a partir de 1976.
Hoy en día el desarrollo inmobiliario está entregado a operadores privados quienes desarrollan sus proyectos financiados por la banca privada. El estado solamente es un ordenador de políticas pero no es ejecutor.
Esta política habitacional ha generado un concepto de vivienda que usufructa de la infraestructura de barrios consolidados pero pocas veces enriquecen los espacios públicos, las que incluso se aislan en unidades cerradas sin relación con el entorno.
Para recuperar barrios deteriorados o densificarlos el estado a través de sus planos reguladores ha incentivado en algunos casos un aumento por ej. los coeficientes de densidad. Esta práctica también ha generado altas congestiones en los centros de las ciudades, lo que demuestra la poca claridad en las políticas de desarrollo urbano.
Por esto es fundamental que las comunidades puedan tener una capacidad de análisis de las normas cuando éstas se someten a consulta pública, a fin de establecer qué tipo de barrio desean.
Lo que está en crisis en Playa Ancha.
1. El barrio sigue siendo periférico y distante de los focos de desarrollo. Los nuevos núcleos poblacionales construyen un espacio público cada vez mas precario. Sin espacio público no hay ciudad.
2. Perdida del sentido de pertenencia del espacio público.
3. La saturación del eje matriz por congestión hace que cada vez el espacio vehicular prime sobre el peatonal.
4. Todos estos puntos convergen a un centro a través de un eje único. La gran potencialidad del barrio en el sector centro, ha incentivado el reemplazo de los espacios abiertos por una densificación exagerada de su utilización arquitectónica en desmedro de un espacio público participativo y transparente.
Las áreas con algún tipo de recursos natural se encuentran en abandono o son absorbidas por la ciudad sin un orden armónico.
El crecimiento por densificación también está agotando los espacios abiertos; El crecimiento por extensión casi nuca no los considera.
El espacio en común está en crisis en Playa Ancha
Ventajas comparativas
1. Ubicación: Playa Ancha con la habilitación del camino La Pólvora se encuentra en una posición de ubicación competitiva respecto de la región, ya que de ser la parte posterior de la ciudad hoy se ha constituido en un frente tan cerca de Santiago como podría ser Viña u otra ciudad de la conurbación.
Ello potencia una opción competitiva para un desarrollo inmobiliario para primera o segunda vivienda.
2. Servicios; La existencia de instituciones de nivel nacional como la armada, ejército o universitaria regional permite contar con los mas altos estándares de servicios culturales, educacionales, deportivos y de salud de la región.
Por ej. la existencia de edificios obsoletos de gran calidad y tamaño como el ex hospital naval podría convertirse en un importante centro de eventos y hotel. Considerando la gran cantidad de docentes extranjeros que deben alojar en Viña del mar por falta de una oferta haría atractivo una asociación pública privada en esa línea de negocio.
3. Calidad de Vida; La conectividad, la tranquilidad, cordialidad de su gente, la participación ciudadana, solidaridad entre vecinos, y calidad de sus espacios públicos hacen del barrio un atractivo para residir.
Oportunidades para un desarrollo inmobiliario
Según un estudio expuesto recientemente en la Cámara Chilena de la Construcción por el urbanista Iván Poduje el actual escenario demográfico y poblacional de las principales ciudades de la zona, destaca la progresiva migración de Valparaíso, la pérdida de habitantes de Viña del Mar y en contrapartida, el crecimiento de ciudades como Concón y Villa Alemana.
La V Región está en franca recuperación. De acuerdo al presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Otto Künz, se ha producido un gran aumento en la oferta y venta tanto de primeras como segundas viviendas, también enfocadas en el sector de Reñaca y Concón. "Siempre cuando la economía está mejor, el mercado de la segunda vivienda se potencia y es lo que hoy está ocurriendo", explica. Similar es la opinión del gerente del Pabellón de la Construcción, Eduardo Risso, que además destaca el fuerte auge que han tenido Villa Alemana y Quilpue
Iván Poduje, de Atisba, dice que las ventajas de la vivienda usada radican en la localización; en el costo -entre un 15 y un 20 por ciento más baratas que las nuevas-; en la plusvalía, que puede ser mucho más relevante; en la calidad de los barrios, y en la flexibilidad, ya que puede ser adaptada a gusto del cliente, a diferencia de las viviendas que ahora se construyen.
El gran cambio que va a venir es una disminución del crecimiento demográfico y el aumento del nivel de ingresos de sus habitantes.
Explica que en el Gran Valparaíso los nuevos escenarios para el área inmobiliaria, apuestan por dos tendencias:
a. Por un lado, el grueso de la población se va a trasladar desde la vivienda subsidiada a un mercado de entre 1.000 a 1.500 ó 2.000 UF , lo que implica un reacomodo en la oferta y la demanda.
b. Por otro, el crecimiento sostenido de la segunda vivienda -o de turismo-, la que hoy en la zona llega a un 20 ó 25% del total.
Todas estas tendencias generarán cambios en el mercado inmobiliario, por lo que se llamó a los socios de la Cámara de la Construcción, a tomar acciones proactivas tendientes a conseguir un desarrollo mas planificado y racional de los centros urbanos.***
Los principales desafíos del Gran Valparaíso, para enfrentar con éxito el futuro serían:
- Planificación urbana;
- Planificación comercial
- Asociación público – privada.
Una investigación desarrollada en conjunto con el banco BBVA, demostró que la zona del Gran Valparaíso es la que ha recibido la mayor inversión per cápita en infraestructura en todo el país.
Fundamentalmente se han realizado importantes obras de conectividad urbana e interurbana concretadas durante los últimos años, como la Ruta 68, la Ruta 60 CH, la autopista Troncal Sur, además de la IV Etapa y el par vial Viana – Alvares, lo que sentaría buenas bases para un desarrollo urbano e inmobiliario futuro.
Las fortalezas del Gran Valparaíso en el ámbito del desarrollo inmobiliario:
a. Calidad de vida (Viña figura 1ª y Valparaíso 4ª, según ranking de Gemines);
b. Imagen urbana de “ciudad jardín”;
c. cercanía con Santiago (lo que generará demanda por primera vivienda); y buen nivel de inversión pública.
Entre las debilidades y amenazas de la zona:
a. Falta de planificación;
b. Deterioro urbano (sobre todo en los centros de las ciudades);
c. Congestión creciente y falta de conectividad; y Conflictos ciudadanos, tema relevante pues “se trata de una tendencia irreversible, por lo que las inmobiliarias tendrá que adaptarse”.
Concluye Poduje situaciones a considerar;
a. Progresivo despoblamiento de los centros urbanos;
b. Consolidación de las “comunas dormitorio” (Quilpué y Villa Alemana);
c. El “efecto Manhattan” en Viña debido a la alta densificación;
d. Reciclaje de terrenos antes destinados a industria o a las FFAA;
e. Creciente conflicto en las relaciones entre las inmobiliarias y los ciudadanos.
Condiciones para una intervención inmobiliaria.
En general un proyecto de tipo residencial desarrollado por inmobiliarias plantea varias premisas:
a. Que el sector a intervenir tenga un desarrollo potencial
b. Calidad de la infraestructura existente
c. Que la intervención sea capaz de producir un cambio positivo en las conductas del medio mediático.
Acciones.
Para poder ser competitivos frente a una oferta inmobiliaria en la región se proponen las siguientes acciones generales por sectores:
a. Intervenciones en el corazón del barrio cívico
• Revitalizar el centro cívico en torno al parque Alejo Barrios como espacio público que permita a sus ciudadanos un acceso cómodo como centro de desarrollo y convergencia social.
• Construir una trama de circuitos peatonales y ciclovías alrededor del parque Alejo Barrios, y Av. Altamirano
• Mejorar los accesos del Alejo Barrios hasta el borde costero.
• Generar nuevas áreas verdes y bosques plantando especies que tienda a crear espacios protegidos del viento.
• Hacer un proyecto de iluminación especial que permita recorrer los circuitos peatonales con seguridad durante el mayor tiempo posible
b. Intervenciones en el eje de la cima (Eje del asomo)
• Mejorar el tramo de conexión entre av. Sta Maria y camino La Pólvora. (Serviu)
• Mejorar y terminar el bandejón de Av. Sta Maria hasta Quebrada Verde. (Serviu)
• Flexibilizar las condiciones de edificación en el eje de la cima para atraer inversionistas a desarrollar proyectos inmobiliarios, comerciales y de servicios. (Municipalidad)
• Atraer al sector inmobiliario orientado a atender las demandas derivadas del crecimiento del área universitaria y proveer de nuevas opciones de localizaciones para la segunda vivienda.
c. Intervenciones en los microbarrios.
• Incentivar la apropiación de los Inter.-espacios y remanentes para uso y cuidado de los propietarios mediáticos formando pequeñas comunidades.
d. Promocionar las fortalezas del Barrio.
• Promocionar la calidad del aire
• Promocionar la buena conectividad con la ciudad y la región
• Promocionar la calidad de los servicios de educación
• Promocionar sus diversas formas de vida. Un patrimonio intangible.
e. Revisión de la propuesta de Plano Regulador.
Existe en el municipio un estudio para modificar al plano regulador que restringe y potencia algunas áreas para el desarrollo del barrio. Seguramente muchos han conocido las propuestas y opinado sobre aquello.
• Establecer una comisión vecinal que estudie la propuesta municipal, conjuntamente con miembros de la Cámara de la Construcción y establecer los incentivos para convertir Playa Ancha en un referente residencial alternativo.
• Solicitar al Alcalde posponer su aprobación al menos por 60 días para una nueva revisión del comité.
• Redefinir el área territorial de Playa Ancha para establecer un Plan Maestro tendiente a orientar inversiones y definición una imagen objetivo adecuada al barrio.
Un mensaje
“La ciudad, no tiene futuro si sólo se cruzan en ella seres desconocidos, ajenos. Es necesario recomponer el tejido social humano, político, desde el barrio (el lugar donde todos somos distintos y conocidos) y no desde la ciudad (donde todos somos iguales, pero anónimos).”
* Miguel Laborde; Profesor universitario
especialista en historia arquitectónica y
urbana
Humberto Lucero Boisier.
Arquitecto.
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